Při zahájení podnikání a vlastně i v průběhu podnikání nastává situace, kdy řada z vás potřebuje vhodné prostory. Často jste nuceni jít do pronájmu své provozovny, protože na vlastní prostory nezbývají peníze a třeba ani nemáte ty „správné známé“, kteří by vám podali pomocnou ruku. S tím se potýká řada podnikatelů a jedná se o zcela normální situaci.
Pojďme se dnes podívat na zkušenosti mých klientů, pro které dělám marketingový koučink nebo kterým přímo dělám služby online marketingu. Jedná se o zkušenosti, které mi sdělují při našich rozhovorech a které jim, jako podnikatelům, pomohli růst a uspět v pronajatých provozovnách.
Pojďme tedy na to. Rozhodli jste se, že budete podnikat a máte už celé vaše podnikání naplánované a připravené. Gratuluju k tomuto kroku! Je tedy čas najít vhodné prostory pro vaše vysněné projekty.
Pokud nemáte vlastní provozovnu nebo dostatek financí na její pořízení, dojde na hledání prostor a následné vyjednávání o pronájmu. Celá dohoda s budoucím pronajímatelem a postup vyjednávání závisí na mnoha aspektech, hlavně však na ceně pronájmu a následných nákladech.
# 1 – Dobře zvažte, kde si aktuálně stojíte a jaké máte možnosti.
Při jednání o pronájmu je cena výsledkem vzájemného působení nabídky a poptávky na trhu. Je důležité, abyste měli kvalitní informace o trhu a cenách pronájmu v dané lokalitě, abyste mohli posoudit, zda je cena odpovídající nabídce.
Nicméně, cena není vždy jediným kritériem pro výběr pronajatého prostoru. Je také důležité posoudit další faktory, jako je umístění, velikost, stav daných prostor a také musíte zvážit všechny další podmínky pronájmu. Je pro vás důležité pečlivě posoudit nabídku a zvažovat, jak může vztah s pronajímatelem fungovat i v budoucnu.
Pokud se chystáte podnikat s vaším projektem v prvotřídní lokalitě, poptávka bude vysoká a to znamená, že vaše vyjednávací síla bude zřejmě omezená. Na základě zkušeností z vyjednávání mohu s jistotou říci, že sazby za pronájem jsou vždy obchodovatelné, tedy můžete mnoho aspektů ovlivnit vašim přístupem.
Rozdíl mezi původní požadovanou cenou pronajímatele a tím, co je ochoten akceptovat, může být poměrně významný.
Vyjednávání o pronájmu je proces, který vyžaduje vaše pečlivé plánování a úvahu. Je důležité projít si celý proces, nic neuspěchat a posoudit všechny faktory, které mohou ovlivnit výslednou nabídku. Zvažte své požadavky na pronajaté prostory a posuďte, zda jsou realistické a odpovídající trhu.
Důkladně si také promyslete, jakým způsobem může samotný váš projekt přinést přidanou hodnotu i pronajímateli a jak může přispět k jeho úspěchu. Pokud máte jasnou představu o tom, co chcete a jakým způsobem to může přinést prospěch oběma stranám, můžete přijít s nabídkou, která bude přijatelná pro obě strany.
Vždy se vyplatí projít celým procesem vyjednávání s chladnou hlavou, než uděláte finální a konkrétní nabídku. Zaměřte se důkladně a s rozmyslem na to, jakou konečnou nabídku přinesete k jednacímu stolu a proč bude právě váš projekt tou nejlepší volbou pro daný prostor a daného pronajímatele.
# 2 – Udělejte si průzkum cen a podmínek v dané lokalitě.
Vzhledem k tomu, že ceny nájmů jsou určovány nabídkou a poptávkou, je třeba nejprve prozkoumat ceny nájmů, vývoj a trendy v dané lokalitě, kde chcete rozjet váš podnikatelský projekt. Aktuální vývoj v oblasti nemovitostí se stále mění. Za poslední roky se oblast nemovitostí značně proměnila v trh pronajímatelů a nájemců, který je ovlivňován mnoha faktory.
Než se pustíte do fyzické prohlídky budoucí provozovny, měli byste také zjistit, kdy byly dané prostory naposledy pronajaty. Pokud je dané místo roky, měsíce nebo týdny prázdné, může se stát, že pronajímatel buď nespěchá nebo má potíže s hledáním nájemníka. Pravou příčinu musíte objevit a podle ní přizpůsobit vaše vyjednávání, strategii a postup.
Informace o historii pronájmu daných prostor jsou užitečné pro rozhodování o pronájmu. Pokud jsou prostory prázdné déle než je obvyklé, mohou být méně atraktivní pro nájemce a může být zajímavé provést hlubší přezkum důvodů pro toto období neobsazenosti.
Zkoumání historie pronájmu pomůže při jednání o ceně, protože pronajímatelé mohou být více ochotni diskutovat o snížení ceny, pokud nemají jinou alternativu, než nechat prostory neobsazené. Nicméně, měli byste být obezřetní a nezaměřovat se pouze na historii pronájmu, ale také na další faktory, jako jsou podmínky nájmu, lokalita, kvalita a stav nemovitosti a další, o čemž si povíme níže.
# 3 – Co dělat, když dojde na prohlídku daných prostor?
Osobní prohlídky nemovitosti jsou skvělou příležitostí k posouzení daných prostor. Díky vaší přítomnosti získáte skutečnou představu, zda je daná lokalita vhodná na pro váš projekt. Prohlídka je skvělou příležitostí na shromáždění informací, které vám mohou později pomoci v procesu vyjednávání.
A na co nezapomenout při prohlídkách nemovitostí? Zůstaňte neutrální! Nedávejte najevo, jak moc se vám líbí daný prostor. Neukazujte hned, jak už vidíte váš podnik rozjetý v dané provozovně. Mohlo by vám to negativně ovlivnit vaše další pozice ve vyjednávání s pronajímatelem. Všímejte si také vašich poznámek, řeči těla a mimiky. Nahoďte váš poker face a buďte v klidu a víceméně bez emocí.
Při osobní prohlídce budoucí provozovny nezapomeňte v závalu rozrušení na několik věcí, na které si dát pozor. Pojďme si je představit.
Stav prostor: Zkontrolujte fyzický stav prostor a vybavení. Zda nejsou poškozené stěny, podlahy, stropy, okna, dveře, topení, elektřina, vodovod a kanalizace, atd. Také si všímejte úrovně hluku a případných zápachů. Pokud uvidíte nějaké problémy, zvažte, zda nebudou v budoucnu vyžadovat opravy a jak by to ovlivnilo výši nájmu.
Rozloha a uspořádání prostor: Zkontrolujte, zda je rozloha místností a uspořádání vhodné pro váš podnikatelský projekt. Zvažte, jak byste mohli využít jednotlivé místnosti, jestli se tam vejde potřebné vybavení a jestli bude dostatek prostoru pro zákazníky a klienty.
Lokalita provozovny: Prozkoumejte lokalitu okolo budoucí provozovny. Zvažte, zda je to vhodná poloha pro váš podnikatelský projekt. Například, zda je tam dostatek parkovacích míst pro zákazníky, zda je tam dostatek pěšího provozu, zda jsou tam podniky podobné vašemu a jestli by mohla být daná lokalita celkově vhodná pro vaši cílovou skupinu.
Nájemné a podmínky pronájmu: Zeptejte se na nájemné a podmínky pronájmu. Zjistěte, co je v ceně nájmu zahrnuto a co ne. Zjistěte si, jaký je nájem na daném místě obvyklý a zda se cena pohybuje v rozumném rozpětí. Zeptejte se také na podmínky pronájmu, jako jsou délka nájemního období, zálohy a podmínky vypovězení nájemní smlouvy.
Možnosti přizpůsobení prostor: Zeptejte se, jaké jsou možnosti přizpůsobení prostor vašim potřebám. Zvažte, jak byste mohli prostory vylepšit nebo upravit, aby odpovídaly vašim potřebám a zda by vám to pronajímatelem vůbec dovolil.
# 4 – Pokud do hry vstupuje makléř nebo jiný zprostředkovatel.
Makléři, agenti a zprostředkovatelé budou chtít obchod uzavřít vždycky a ideálně co nejdříve. Takže získat je na vaši stranu vám může pomoct. Kromě kladení otázek o prostorách, je nyní vhodná doba na to, abyste zjistili, jak rychle chce pronajímatel pronajmout prostory. Naznačte makléři, že jste spolehlivým a bezproblémovým nájemcem.
Je důležité, abyste byli obezřetní při jednání s makléři, agenty a zprostředkovateli, protože jejich hlavním cílem je uzavření obchodu a získání provize. Je proto dobré mít jasno ve svých požadavcích a dávat najevo, že jste informovaný a obezřetný nájemce.
Pokud máte podezření, že makléř zkresluje informace nebo klade důraz na něco, co pro vás není důležité, můžete požádat o informace přímo od pronajímatele.
A pokud je vám daný makléř sympatický a zdá se být důvěryhodný, může být užitečným spojencem při jednání s pronajímatelem.
# 5 – Foťte si a natáčejte dané prostory. Je to důležité pro následné rozhodování.
Vyfoťte si a natočte dané prostory, včetně míst, která mohou vyžadovat opravu nebo výměnu vybavení. Video a foto záznamy se vám budou hodit, když se budete rozhodovat, které nemovitosti jsou horkými kandidáty. Záznamy se budou hodit i při konečném vyjednávání o pronájmu.
Pokud vám pronajímatel nechce ustoupit na nájemném, můžete požádat o jiné kompenzace. Například požadavek na opravy nebo výměnu vybavení, včetně dalších služeb, které by pro váš projekt mohly být užitečné.
Můžete také požádat o nějaké jiné výhody, jako například prodloužení nájemní smlouvy nebo možnost přizpůsobení prostorů pro vaše potřeby. Je důležité, aby takové dohody byly uvedeny v písemné podobě a byly součástí nájemní smlouvy. A k tomu vám skvěle poslouží záznamy v podobě videa nebo fotodokumentace.
# 6 – Než podepíšete smlouvu o pronájmu provozovny.
Jakmile si vyberete váš ideální prostor a vyjednáte ideální strukturu pronájmu, obvykle předložíte pronajímateli Letter of Intent (psaná forma, kde se vyslovíte ze svého zájmu uskutečnit smlouvu a spolupráci).
Letter of Intent (LOI) je dokument, kterým projevujete svůj zájem o pronájem dané nemovitosti. LOI obsahuje obvykle informace o délce nájemního období, výši nájemného, účelu pronájmu, možnosti prodloužení smlouvy a další důležité informace. Podpisem LOI potvrzujete váš zájem o spolupráci a společně s pronajímatelem zahajujete proces uzavření nájemní smlouvy.
S podpisem nájemní smlouvy zatím nespěchejte. Měli byste si přizvat další spolupracovníky, kteří prostory / pozemek / lokalitu posoudí. Tento krok vám pomůže vyhnout se převzetí odpovědnosti za dodatečné náklady. Díky tomu můžete tlačit na pronajímatele, aby provedl opravy a úpravy před předáním daných prostor.
S vašimi dodavateli hmotného vybavení byste měli informovat pronajímatele o požadavcích na dodatečné stavební a jiné úpravy. Abyste se ujistili, že všechny renovace a úpravy prostor lze provést v rámci připraveného rozpočtu.
Poslední věc kterou chcete, je dělat velké kompromisy nebo si po podpisu nájemní smlouvy uvědomit, že to co chcete, nelze splnit nebo jen za cenu vysokých výdajů.
A co si můžete zapsat za uši?
Vyjednávání o pronájmu vysněné provozovny může být lehce skličující. Dejte si proto dostatek času na celý proces a nastavte si více možností. Pravděpodobně nezískáte vše, co chcete na úplném začátku podnikání, ale při správném postupu (v klidu a s rozmyslem) dosáhnete větší části toho, co potřebujete pro vaše podnikání.
A hlavně se nebojte samotného vyjednávání s pronajímateli. I v jejich zájmu je totiž dohodnout se.
A pokud chcete moji pomoc nebo konzultaci, kontaktujte mě. Nezáleží na tom, jestli své podnikání teprve plánujete nebo už ho máte. Jsem tady od toho, abych vám předal podporu, pochopení a také ty nejlepší informace z oblasti online marketingu, komunikace, tvorby webu, digitálního obsahu, sociálních médií a online podnikání.