Při zahájení podnikání často nastává situace, kdy potřebujete pro váš projekt vhodné prostory a jste nuceni jít do pronájmu. Pojďme se dnes podívat na praktické zkušenosti našich obchodních partnerů, které jim, jako začínajícím podnikatelům, pomohli růst a uspět v pronajatých provozovnách. Jak tedy na úplném začátku vyjednávat o pronájmu?
Naše spolupráce s klienty a obchodními partnery se převážně zaměřuje na oblast malých a středně velkých projektů (malých a středně velkých firem – SMB), kterým poskytujeme služby digitálního online marketingu. Chceme proto shrnout základní informace o tom, co jsme se od našich partnerů dozvěděli o hledání vhodných prostor pro jejich provozovny.
Tyto poznatky, rady a tipy jsou použitelné téměř v každém oboru podnikání. Pojďme tedy na to. Rozhodli jste se, že budete podnikat a máte už celé vaše podnikání naplánované a připravené. Gratulujeme k tomuto kroku!
Je tedy čas najít vhodné prostory pro vaše vysněné projekty. Pokud nemáte vlastní provozovnu a nebo dostatek financí na její pořízení, dojde na hledání prostor a následné vyjednávání o pronájmu. Celá dohoda s budoucím pronajímatelem a postup vyjednávání závisí na mnoha aspektech, hlavně však na ceně pronájmu a následných nákladech.
Zjednodušeně řečeno, cena je určována nabídkou a poptávkou. Což znamená, že vše, co v této fázi děláte, je vybavit se kvalitními informacemi a posoudit, zda cena odpovídá nabídce a jak na tom můžete být v možném budoucím vztahu s pronajímatelem.
Uvědomte si kde stojíte a jaké máte aktuálně možnosti.
Pokud se chystáte podnikat s vaším projektem v prvotřídní lokalitě, poptávka bude vysoká a to znamená, že vaše vyjednávací síla bude zřejmě omezená. Na základě zkušeností z vyjednávání mohu s jistotou říci, že sazby za pronájem jsou vždy obchodovatelné, tedy můžete mnoho aspektů ovlivnit vašim přístupem. Rozdíl mezi původní požadovanou cenou a tím, co je budoucí pronajímatel ochoten akceptovat, může být poměrně významný.
Proto se vždy vyplatí projít celým procesem vyjednávání, než uděláte (obdržíte) finální a konkrétní nabídku. Zaměřte se důkladně a s rozmyslem na to, jakou konečnou nabídku přinesete (získáte) k jednacímu stolu a proč bude právě váš projekt tou nejlepší volbou pro daný prostor a daného pronajímatele.
Udělejte si průzkum cen a všech podmínek v dané lokalitě.
Vzhledem k tomu, že ceny nájmů jsou určovány nabídkou a poptávkou, je třeba nejprve prozkoumat ceny nájmů, vývoj a trendy v dané lokalitě, kde chcete rozjet váš podnikatelský projekt. Aktuální vývoj v oblasti nemovitostí se stále dynamicky mění. Za poslední roky se oblast nemovitostí značně proměnila v trh pronajímatelů a nájemců, který je ovlivňován mnoha faktory.
Než se pustíte do fyzické prohlídky možné provozovny, měli byste se také pokusit zjistit, kdy byly dané prostory naposledy pronajaty. Pokud je dané místo roky, měsíce nebo týdny prázdné, může se stát, že pronajímatel buď nespěchá nebo má potíže s hledáním nájemníka. Pravou příčinu musíte objevit a podle ní přizpůsobit vaše vyjednávání, strategii a postup.
Když už dojde na prohlídku prostor k podnikání.
Prohlídky nemovitosti jsou skvělou příležitostí k fyzickému posouzení daných prostor. Díky fyzické přítomnosti získáte skutečnou představu, zda je daná lokalita vhodná na pro váš projekt. Prohlídka je skvělou příležitostí na shromáždění informací, které vám mohou později pomoci v procesu vyjednávání.
A na co nezapomenout při prohlídkách nemovitostí? Zůstaňte neutrální! Nedávejte najevo, jak moc se vám líbí daný prostor. Neukazujte hned, jak krásně vidíte váš podnik rozjetý v dané provozovně. Mohlo by vám to negativně ovlivnit vaše další pozice ve vyjednávání s možným pronajímatelem. Všímejte si také vašich poznámek, řeči těla a mimiky. Nahoďte váš poker face a buďte v klidu a víceméně bez emocí.
Pokud do hry vstupuje makléř nebo jiný zprostředkovatel.
Makléři, agenti a zprostředkovatelé budou chtít obchod uzavřít vždycky a ideálně co nejdříve. Takže získat je na vaši stranu vám později může pomoci. Kromě kladení otázek o prostorách, je nyní vhodná doba na to, abyste zjistili, jak rychle chce pronajímatel pronajmout prostory. Naznačte makléři, že jste spolehlivým a bezproblémovým nájemcem.
Fotit a natáčet dané prostory je důležité pro následná rozhodování.
Vyfoťte / natočte dané prostory, včetně míst, která mohou vyžadovat opravu nebo výměnu vybavení. Video a foto záznamy se vám budou hodit, když se budete rozhodovat, které nemovitosti jsou horkými kandidáty. Záznamy se budou hodit i při konečném vyjednávání o pronájmu.
Pokud pronajímatel není ochoten na nájemném ustoupit, můžete ještě zkusit požádat o nepeněžní plnění, které by vašemu projektu mohlo pomoci. Může se jednat o požadavek na opravu nebo výměnu nějakého vybavení, včetně dalších možných služeb dané nemovitosti.
Než podepíšete smlouvu o pronájmu provozovny.
Jakmile si vyberete váš ideální prostor a vyjednáte ideální strukturu pronájmu, obvykle předložíte pronajímateli Letter of Intent (psaná forma, kde se vyslovíte ze svého zájmu uskutečnit smlouvu a spolupráci).
S podpisem nájemní smlouvy zatím nespěchejte. Měli byste si přizvat další spolupracovníky, kteří prostory / pozemek / lokalitu posoudí. Tento krok vám pomůže vyhnout se převzetí odpovědnosti za dodatečné náklady. Díky tomu můžete tlačit na pronajímatele, aby provedl opravy a úpravy před předáním daných prostor.
S vašimi dodavateli hmotného vybavení byste měli informovat pronajímatele o požadavcích na dodatečné stavební a jiné úpravy. Abyste se ujistili, že všechny renovace a úpravy prostor lze provést v rámci připraveného rozpočtu.
Poslední věc kterou chcete, je dělat velké kompromisy nebo si po podpisu nájemní smlouvy uvědomit, že to co chcete, nelze splnit nebo jen za cenu vysokých výdajů.
Co si jsem si vždy říkal po rozhovorech s klienty, kteří hledali provozovny?
Vyjednávání o pronájmu vysněné provozovny může být lehce skličující. Dejte si proto dostatek času na celý proces a nastavte si více možností. Pravděpodobně nezískáte vše, co chcete na úplném začátku podnikání, ale při správném postupu (v klidu a s rozmyslem) dosáhnete větší části toho, co potřebujete pro vaše budoucí podnikání. A hlavně se nebojte vyjednávání s pronajímateli, i v jejich zájmu je dohodnout se.